相続は、急なタイミングで起こるもの。
とくに、親が持っていたマンションは相続時の価値を算出しづらいため、トラブルのもとになりがちです。
いきなりのタイミングで慌てないように、マンションの相続税評価額をどのように計算するかについて、初歩を知っておきましょう。
親のマンションの価値を把握しておくことの重要性
時価によって評価は変わる！
納得のいく評価額でないと、トラブルの原因となる可能性も！？
祖父母、両親などの身近な人が亡くなったあとには相続手続きをする必要があります。
このときに、「遺産分割協議」という相続人全員で遺産の分け方を決めるための話し合いが行われます。ここで、遺産の総額をはっきりさせて相続内容と相続税を確定していきます。
- 生前に遺言書があれば、その遺言書に沿った遺産相続が行われます。
- 遺言書が無い場合は、法定相続人全員が法律で定められた権利の相続を行います。
当然、ここでの遺産にはマンションも含まれます。
ここで問題になるのが、親や祖父母が持っているマンションをどう評価するかです。
相続税評価額を決めるにはさまざまな補正が入ります。
国が発表する地価によって1年ごとに評価が変わるため、時期によって、また、マンションの査定を依頼する会社によっても金額が異なることがあります。
- 評価額が違うと、取り分が変わってしまう
- 高額な土地やマンションなどの不動産を相続した人が、遺産を公平に分けるために支払う代償金が変わってしまう
など、いざ相続が必要になってからの評価を行うと、トラブルの火種になってしまうこともあるのです。
事前に把握しておきたい相続税評価額の計算方法は、いったいどのようなものでしょうか。
出典：税理士法人チェスター あなたも巻き込まれる！？ 相続トラブル9個の事例と予防策
出典：相続遺言相談センター 遺産分割と代償金
出典：相続弁護士相談Cafe 不動産があると遺産分割がもめる理由と不動産評価方法
相続税評価額の計算方法
不動産の相続税評価は「土地」と「建物」で決まる
マンションについての相続税評価額の計算方法は、一筋縄ではいきません。マンションをはじめとする、不動産の相続評価額の計算方法は特殊です。
相続税評価額は、国税庁の「財産評価基本通達」によって決められています。
現金や預金は、相続がはじまった時点の金額で決まりますが、不動産については「土地の価格」と「建物の価格」が評価のポイントとなります。
それではこの２つについて見ていきます。
「土地」の相続税評価額は「路線価」と「倍率」で決まる
「土地」の価格をどのように評価するかについては、２つの方法があります。
１つめが「路線価方式」です。
路線価とは、国税庁が1年ごとに定めている、路線（道路）に面する宅地 1平方メートルあたりの評価額で、千円単位で表示されています。
路線価にたいして、持っている土地の形状などを補正したあと、面積をかけて計算します。この計算は難しいので、専門家の力を借りましょう。
おもに、市街地や住宅地の土地を評価するときに使われます。
図表：国税庁 路線価方式と倍率方式
２つめが「倍率方式」です。
路線価が定められていない土地の評価に使われ、土地ごとに定められた固定資産税評価額に一定の倍率をかけて計算します。
「路線価」と、「固定資産税評価」は国税庁のサイトで公表されているので、気になる方はご自身で確かめてみてくださいね。
土地の状態によって補正がかけられるため、土地の評価額を導き出すことは簡単ではありません。ケースバイケースなので、慎重に確認しましょう。
図表：国税庁 路線価方式と倍率方式
「建物」の相続税評価額は「固定資産税評価額」で決まる
建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」、によって決まります。
自分でマンションを所有している場合は建物＝固定資産税評価額となります。
賃貸マンションは土地・建物評価が下がる
自分が所有する土地に、マンションを建てて人に貸している土地を「貸家建付地」といいます。
このとき、土地を他人が利用していることにより、持ち主が自分で使える土地が減ることから、土地の評価額は下がります。
また、建物も同様です。権利関係に応じて、評価額が調整されます。
いずれにせよ、相続税評価額の計算については、細かい規定がたくさんあります。
土地の評価については、相続税に詳しい税理士の力を借りてしっかりと確認していくことをおすすめします。
