銀行・融資/ローン

銀行からの融資が厳しくなってきている時の不動産投資戦略

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融資が出にくくなってきている?

かぼちゃの馬車&スルガ銀行問題が発端

今日は不動産投資の話です。

不動産投資を始める場合、サラリーマン・一般会社員の方は銀行からの融資を受けて物件を購入するパターンがひとつのセオリーですね。サラリーマンの安定した給与を信用担保にして、億単位の資金を借り入れし、一棟物件を取得します。

私も東京23区アドレスの物件を実績ゼロの一棟目で、1.5億円以上の借り入れをし、取得しています。

億単位の物件を全額自己資金で購入できる方はなかなか居ないと思いますので、ある意味不動産投資と銀行融資は切っても切れない関係にあります。

その不動産投資における戦略の要である銀行融資が、2018年5月現在なかなか出にくくなっている、と言われていますが、実際にはどうなのでしょうか?
やはり、かぼちゃの馬車問題により、全体的には少し絞り気味な雰囲気がある事は否めないと考えています。

金融庁も、かぼちゃの馬車へ積極的に融資していたスルガ銀行に調査に乗り出してきており、相場もここ最近のイケイケムードから一変、物件価格も若干下落傾向、投資利回りも上がってきており、『お、この立地でこの価格なら安いかも』という物件が見受けられるようになってきました。

かぼちゃの馬車問題とは?スマートデイズ・スルガ銀行・オーナー誰が悪いのか

スルガ銀行とスルガ頼みの業者の行方

不動産投資でスルガ銀行は多少の難があっても、最速で物件評価をし、金利は高め(首都圏などは3.5%〜地方その他4.5%)なものの、ある程度柔軟な融資を実行してくれるので、投資不動産業者やどうしても物件が欲しい投資家の駆け込み寺だったのですが、この問題が発生してから、流石のスルガも融資がかなり厳しくなっており、スルガと提携している(スルガに嵌め込む?)一部の不動産業者は、業績が途端に厳しくなりますね。

取引が成立しないので、見込んでいた仲介手数料が手に入らない、物件もキープできなくなり、投資家もさらに集まらなくなる、というループです。
一見儲かっていそうに見えた六本木ビルの不動産業者が雑居ビルへ撤退する感じですね。

これから、じわじわと業者の倒産、撤退ニュースが出てくるでしょう。
もしくは結構急激かも、、

スルガ銀行問題・かぼちゃの馬車問題などをトリガーに、融資が厳しくなってきた

ある意味健全な不動産投資環境へ、今後の戦略は?

今までがやはり融資ジャブジャブでしたので、ある意味異常相場だったのでしょう。
私はかなり隙間のボーナスタイムでインできたのかもしれません。

今後は、自己資金をある程度出せる人や、実績がある人が融資を更に良い条件で引けるようになってくると予想されます。

私は継続して定期的な銀行ヒアリングや訪問をしていますが、ヒアリングによると、メガバンクの中では、三井住友銀行とりそな銀行は引き続き物件とその人の属性次第で融資は検討できそうですね。金利も物件次第ですが、1%以下も可能そうです。

東京近辺の地銀の中では、千葉銀行、横浜銀行などは物件の場所や住んでいる場所などが起因しますが、支店によって違いますね。私は取引有りませんが群馬銀行なんかも最近融資を出すようになってきたとか、、

あとは、住まいの最寄りの信金は、地元の顧客を育てる、事が使命ですので、ヒアリングの価値はあります。西武信金なども、まだかなり積極的な支店がありますね。ただし金利は少し高めで2%前後になるかと思います。

または、国民の味方、日本政策金融公庫での融資です。私もこちらは妻を代表とした新規法人で融資を受けています。

女性社長ですと、金利優遇があったりとかなり色々な制度がありますので、検討の価値はかなり高いです。金利も制度を複数組み合わせて、1%以下を実現しています。

日本政策金融公庫の融資については別コラムを書きます。
創業計画書など書き方のコツが必要です。

融資的には厳しい市況ですが、銀行×支店数で考えますと、星の数ほど選択肢を持てる、と考えてまずは臆せずどんどんと直接ヒアリングしましょう。

支店の代表電話宛で電話を入れて、『融資担当へ繋いでください』で、融資担当者に繋いでくれます。
貴方に融資したい銀行は必ず有るし見つかります。
銀行との会話用トークスクリプトについても書きたいと思います。

銀行からの融資がやはり受けられなさそうな場合

自己資金をしっかり作るか、現金での投資に切り替える

とはいえ、これから先本当に全銀行全支店レベルで融資の門が固くなってきた場合、不動産投資をゼロから始める選択肢としては、銀行から要求される自己資金を作るか、同じくその貯めた自己資金でボロ戸建など安価な物件から現金購入でチャレンジしていく手法などが考えられます。

ボロ物件は修繕が必ず発生しますので、リノベ業者などと一緒に同行訪問・内見して見積もりを取ることも実施していくことは必要となります。

もう少し時代が進むと、ソーシャルレンディングやクラウドファンディング、などで個人間の融資が活発化してくると思っていますが、それはもう少し先ですね。

自己資金を作る手法は、投資は自己責任ですが、短期で作るには2018年5月現在のタイミングだとやはり仮想通貨へイン、でしょうか。

長期目線では、先日紹介したひふみ投信などでの積み立てで、ある程度の貯金感覚で増やしていくしかありません。

https://fudosan-hustle.com/reoscapitalworks/

信金などは、積み立て貯金をしていると不動産投資の融資審査に有利など聞きますが、あまり関係有りませんね。別銀行口座に入っている貯金や通帳を見せつけることで十分交渉材料になります。

またしばらく経過すると、節目も変わってきますので、常に最新の情報を現場で自分でキャッチしていくことが最も大切です。

はめ込み業者の情報に踊らされることが有りませんように!

 

 

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