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不動産投資にはどのような種類があるのか?中古と新築どっちが良いの?

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不動産投資はどんな種類があるのか

ワンルーム?一棟マンション?

ひとくちで不動産投資といっても様々あります。

・区分ワンルーム
・一棟木造アパート
・一棟重量鉄筋鉄骨マンション

大きく分けて、上記のような、区分(一部屋ずつ)なのか一棟まるごと物件か、から始まり、それぞれ中古なのか新築なのかでまた選択肢がありますね。

または上記のような一般住居・レジデンスではない、昨日のコラムで書いたシェアハウスの他にも簡易宿泊所、店舗用物件・商業ビル、駐車場、コインランドリー、太陽光発電なんかも不動産投資の中で語られる事が多いですね。

ズタボロの廃墟のような築古の戸建てを好んで購入するオーナーも居ますね。

私が提案された面白いな、と思った案件は、コンビニエンスストア用の土地で大手コンビニチェーン20年一括契約のような案件でした。二桁億円の案件で頭金を1-2億円入れられれば、まず損することはない固い投資との紹介でしたが、さすがに手が出ず・・でした。

新築投資は、土地探しから始めて、建物をどのように作っていくか建築士や設計士とともに打ち合わせを繰り返し、コストと収益のバランスを見ながら、自分の作品を創っていく喜びがありますね。

中古の場合も、どのような利活用案が考えられるか、どの層をターゲットにしてどのような間取りで行くのか、それとも既存を活かしながら最低限のコストで、地域最安値の部屋を創っていくのか、など中古ならではの戦略が様々あります。

まさに、次世代起業・副業サイドハッスルならではですね!
土地や間取り見ているだけで色々な妄想でも楽しめますね(笑(

この辺を丸投げしてしまったり、面倒くさいと考える方はサイドハッスルの選択肢として不動産投資を選ばない方がよいのかもしれません。

ロケーションは?どんな物件が良いのか

地方か都心か

上記については物件価格というか土地の値段ですね、これが大きく違います。
地方の物件は利回りが高く安いのですが、最終的な土地の価値という意味ではやはり都心物件、というか東京都内23区の物件を探すべきと考えています。

やはり入居付けのしやすさや、物件売却を考えるときの買い手の多さも段違いです。

ただ、地方も住居者がいない物件を持っていても意味がありませんが、土地勘があったり、政令都市が出身・地元だったりする場合はありかと思います。投資としても成り立つ物件を取得できるか次第ですが、、

コストを低く抑えることは重要ですが、高い賃貸需要が見込める物件選びが必要なのです。
かと言って価格が高すぎては利回りが低くなり、本末転倒です。
不動産投資のためには物件が必要となり、自分が住む住居用ではないことを考える必要があります。商品として魅力があることはとても良いことですが、眺望や階数などをあまりにも気にしすぎてもいけません。どんな部屋でも条件次第で必ず住む人はいますので商品としての魅力度は完璧である必要はありません。

また、ひとたび物件を所有するオーナーの立場になると様々な選択肢をもつことができます。入口エントランスのちょっとしたスペースに自動販売機を設置し、文字通り不労所得を得ること等も可能です。

自動販売機設置の実践事例は下記記事をご参照下さい。

【不動産投資】自動販売機設置による月1万円~3万円の不労所得の仕組み(実践事例)

不動産投資の始め方

まず何からすべきか

不動産投資の始め方ですが、まずは不動産会社に相談するところから情報収集をはじめるのがオススメですね。ただし、業者側は買わせる気マンマンで来ますので、舞い上がらず踊らず、情報収集を進めていきましょう。

「この物件は今だけです」
など言われますが、もっといい物件がいくらでも出てきます。

もしくはセミナー参加もはじめのうちは手当たり次第行っても全然問題ないと思います。
そのうち共通で言っていることが分かってきたり、ポイントをつかめたりしてきます。

そもそも不動産投資とは、物件を購入し賃借人からの賃貸収益で利益を得ていく方法です。つまり投資のために必要な物件を購入する必要があり、その他費用も発生します。

サラリーマンの方は属性・勤務先にもよりますが、安定した収入があるため、銀行から融資を受けて、いきなり億単位の物件を購入することも全然可能です。レバレッジを利かす、という考え方ですね。

レバレッジを掛けることが可能な点がREITな投資と比べての、実不動産投資のもっとも醍醐味な点であり最大に注意しなければならないポイントといえるかと思います。2018年4月現在、最近は融資が少し出にくくなってきますので、はじめに戦略を練る必要があります。

どのような戦略を練ればよいかまた記事にします。
2018年5月現在はかぼちゃの馬車&スルガ銀行の問題もあり、銀行からの融資が厳しくなってきていると言われていますが、どうなのでしょうか?

以下の記事もご参考までに参照ください。

銀行からの融資が厳しくなってきている時の不動産投資戦略

かぼちゃの馬車問題とは?スマートデイズ・スルガ銀行・オーナー誰が悪いのか

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