ワンルーム不動産投資で成功例が多いのは東京都心部の中古区分！【新築は失敗するので見送り推奨】

ハードルが高い不動産投資の中でも、比較的取り組みやすいジャンルにワンルーム投資があります。ただし、新築ワンルームに手を出してはいけません。

この記事では新築ワンルーム投資は避けるべき理由と、ワンルーム投資の検討にあたっては、東京都内の都心部かつ「中古区分ワンルーム」を検討すべき理由を解説します。

不動産投資は「立地」が非常に重要です。

都心部に特化した業者を活用しながら先行した情報を仕入れて「皆が欲しい・住みたい物件」を検討することが入り口としてのポイントです。

不動産業者に相談すると、「変な物件を押し売りされるのでは・・」という不安があるかと思いますが、ブリッジ・シー・エステートにはついてはそんな心配は不要です。

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なぜ新築ワンルームは儲からないか

「新築プレミアム」があり、入居者入れ替わりのタイミングで家賃下落が激しい

新築で高い家賃で入居者がついたとしても、ワンルームの平均入居年数は４年と言われており、まったく同じ家賃で次の入居者を決められるかと言うと、それは厳しいのが実態です。

新築時点での高い家賃設定のことを「新築プレミアム」と言ったりしますね。

中古で、始めの10年程度と次の10年を経過する物件を比較すると、その下落幅が抑えられていることがデータとして取られています。

三井トラスト基礎研究所レポートより

不動産投資はこの家賃設定が非常に重要です。
あまりにも高い家賃設定で、そのまま一切下落せず20年などのシミュレーションを実施、などの資料を提供している業者も見られますので注意しましょう。

販売コストがオンされるため物件価格自体が高騰

当然、新築ワンルームを販売するための「人件費用」、「広告費用」や「マーケティング費用」が物件価格にオンされています。

3000万円の物件であれば、約30%前後、1000万円以上はその販売コストに充てられているのが実態です。
買った瞬間に▲1000万円の赤字をかかえることと同じですね。

人口減のため地域によっては、新築でも決まらなくなってくる事が予想される

東京以外の、地方都市では政令都市でもこの先は2020年代で人口のピークを迎えてしまいますが、東京のみ2030年前後がピークとみられています。
この先、日本全体の人口減は避けられない状況ですが、今後も東京に人口が集中していくことは目に見えて明らかです。

今後、新築ワンルーム×地方はかなり注意が必要です。

東京都政策企画局レポートより

そこで、東京都心×築浅中古の好立地優良物件を選ぶべき

繰り返しになりますが、地方物件は

という課題があります。

一部屋あたりの家賃自体も低いため、修繕コストも東京に比べて逆に割高になってしまいますね。（修繕費は東京も地方もあまり変わりないため）

このような事を考えても、やはり東京都内、しかも中心6区に特化して物件を検討すべきです。

都心部を中心とした城南・城西エリアの築浅駅近中古物件は、入居率・稼働率も高く、家賃も値崩れを起こしにくいので、「投資成功」に近い位置にあると言えます。

東京都内の再開発エリアについて

JR山手線の高輪ゲートウェイも開業しましたし、このような再開発が東京都内で非常に盛んです。

開業後初めて、高輪ゲートウェイ駅に来てみた！ pic.twitter.com/Gkuz7AtRAv

— 鉄道・AKB48関連専門Channel! (@sotetsu_akb) March 22, 2020

高輪ゲートウェイ駅！ pic.twitter.com/n8dp7U9xpz

— HAGENEET (@HAGENEET_hage) March 22, 2020

【関連記事】新駅「高輪ゲートウェイ！」名前撤回のための署名運動も？

八重洲一丁目東地区再開発が2024年完成予定だったり、リニア中央新幹線も品川~名古屋間で2027年開業予定ですね。渋谷駅周辺も再開発が急ピッチで進められています。

東京の街を360度 一望
インスタやTik Tok でも有名な所やし、見に行きたかったんだよ#渋谷スクランブルスクエア pic.twitter.com/j1kbS8v9FF

— たけひろ (@takehiro_meru07) March 22, 2020

【関連記事】渋谷駅直結！渋谷スクランブルスクエアとは

このように今後の様々な都内中心区でプロジェクトが発足していきます。
地方から益々都心へ、という人の流れが予想できますね。

大学キャンパスの都心回帰もあり賃貸ニーズは中心区に集中していく

ひと昔は、キャンパスを少し都心から離す傾向がありましたが、かなり各大学とも都心回帰の動きも見られます。

大学	移転先	年
東洋大学	文京白山キャンパスに統一	2005年
国士舘大学	世田谷キャンパスに集約	2008年
国学院大学	たまプラーザから渋谷キャンパス移転	2010年
帝京大学	相模原の薬学部を板橋に移転	2012年
青山学院大学	文系全てを渋谷キャンパスに移転	2013年
明治大学	川崎・生田から中野キャンパスへ移転	2013年
早稲田大学	中野国際コミュニティプラザ開設	2014年

単身入居者として、学生だけに頼る不動産投資はかなり危険ですが、このような大学の動きや考え方も追いかけることは情報収集としては必要です。

言い方少し悪いですが田舎にキャンパスがある大学より、都心にキャンパスがあるほうが学生から選ばれるという状況があるため、大学側も移転対応・検討せざるを得ない形ですね。

わたしは大学都心より田舎がいいと思ってたけど、母校田舎から都心にキャンパス移転して偏差値上がって倍率もわたしの頃は2倍とか3倍とかだったけど今年は6.5倍らしいしみんな都心がいいんだね

— あやこじこじ (@_ongr_mnmn) February 27, 2020

このようにキャンパスゾーンやビジネスゾーンが交差しているのは、やはり23区の中でも更に都心区になってきていると言えます。

物件を選ぶポイント

ビッグターミナルまで30分圏内の23区

テレワークが盛んにはなってきましたが、やはり少しでも職場の近くに住んで通勤をラクにしたい、という層が絶えることはありません。

都心は働き口としてのオフィスや、そのオフィス従業員業向けのランチや夜の繁華街の飲食店など、ビジネス・商業が盛んですので、通勤や住居ニーズが非常に強いです。

単身者で通勤に1.5時間～2時間ほど掛ける、という層はなかなかいませんので、ここを見ても、都内中心区の物件ニーズが底堅いのがわかりますね。最寄り駅からの距離も10分以内くらいの物件にすべきです。

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ワンルーム物件は購入してからの賃貸管理も重要

従来の不動産ワンルーム業者は売ってお終い、の業者が多いので要注意です。
業者を選ぶさいのポイントとして、賃貸管理には

などの数々の観点があります。

賃貸管理について

1. 集金代行
2. 入居者募集
3. クレーム対応
4. 原状回復手配

などオーナーと入居者との間にたってくれるのが賃貸管理業者です。
物件販売の業者と兼ねていると、建物面なども分かっているのでその点はメリットと言えるでしょう。
（売ったからにはしっかり管理してね、という理論）

税務サービス

税理士と連携しての

1. 確定申告サポート
2. 法人設立対応
3. 相続対策・事業継承方針立案

などの税務面でのサポートもしてくれる業者かチェック・ヒアリングしてみましょう。
この辺りは、実際のお金にまつわる観点ですので非常に重要です。

買ったは良いけど、思ったより手元にお金が残らない・・のような事がないようにきっちりとした事前のシミュレーションなども実施していくべきです。

売却サポート

不動産投資は出口が重要です。
最近は、日本国内だけではなく海外富裕層とのチャネルをもつ業者を選ぶと、売却時に有利になることも多いです。

売却先として、どのようなやり方をするのか、実績は、などヒアリングしましょう。

 

ワンルーム投資なら「超」都心部の築浅・中古物件を検討すべき！まとめ

あらためておさらいです。