かぼちゃの馬車問題について
どんな事態なのか
不動産投資って何だかハードルがひどく高いイメージはありますよね。
その悪いイメージにさらに拍車をかけてしまった事件が「かぼちゃの馬車」ですね。
ちなみに私は23区内1棟マンションのオーナーで、その物件が安定した収益をもたらしてくれていますが、現在この問題で色々世間が騒がしいですね。。
シェアハウス「かぼちゃの馬車」に起きてしまった問題とはどのような問題なのでしょうか？
かぼちゃの馬車問題要約
「自己資金ゼロからおしゃれなシェアハウスのオーナーになれる！そのうえ、30年間家賃収入を保証します！」という触れ込みのスマートデイズ社。
一括サブリース（※）をうたい入居者が入っているかどうかは問わずに一定の金額を保証する、という話がふたを開けてみると、実際の入居はほぼゼロ。
スマートデイズの経営も立ち行かなくなり、当然約束されたはずの家賃収入は一方的に解除され、銀行融資に対しての返済ができなくなったオーナーも多数発生、破綻寸前、集団告訴などの事態に発展している。
※サブリースとは
サブリースとは物件を一括賃借し（マスターリースともいう）、それを分割またはそのままの規模で第三者に転貸する事業形態である。
物件の所有者が運用ノウハウ、運用体制をもたない場合などに、サブリーサーにフィーを支払って運営代行を委託し、サブリーサーは自社の持つノウハウ、人員を用いて物件を円滑に運営する。
長期的に家主の利益を保証する契約ではないため十分な注意が必要である。
主な融資提携先であるスルガ銀行とも結託して、割高な土地・建物を投資家に販売し、いかにも30年間家賃が入り続けるような幻想を顧客に刷り込み、契約させ、実際の家賃収入の原資はまた別のオーナーとの契約で得た差益から持ってくる、という典型的自転車操業ですね。
この問題は、プロジェクトを考えたスマートデイズ、高利貸し融資で加担したスルガ銀行、はめ込まれた不勉強な投資家、とそれぞれのポジションがありますが、結論だれが悪いとは一概に言えないと考えています。
「投資は自己責任」とも言いますので。
こういった案件に引っかかってしまうと、次世代起業・副業サイドハッスルでは無くなってきてしまいますよね。
やはり丸投げでは、サイドハッスルの原点である「楽しんで実施する」が欠けているような気がします。
合わせて読みたい
>>メインブログ「サイドハッスルとは？」
スルガ銀行について
不動産投資の駆け込み寺
不動産投資業界で有名なスルガ銀行。金利3.5％－4.5％と、現在の融資金利水準から鑑みるとかなりかなり高金利の銀行です。高い金利の代わりに、問題のある投資物件でもある程度柔軟かつスピーディに、長い期間の返済期間条件で融資付けてくれる、他銀行でなかなか融資を引き出せない不動産投資家や業者の駆け込み寺です。
まだ一棟も持っていない属性のよい高所得サラリーマンが業者に「融資返済期間も35年返済で引けるので、キャッシュフローが出ます。」と騙されて地方超築古RCをつかまされるパターンで良く使われる銀行ですね。
私はスルガからは融資を受けていませんが、友人の投資家でフリーローンなどをうまく活用している方はいます。まあ、使い方次第ということですね。
不動産投資を始める前、いろいろな業者を１００社以上回りましたが、このスルガ銀行を活用したハメコミ物件を提案してくる業者の何と多いことか・・今後不動産投資をしていこうとされる方は、一棟目でスルガ銀行を選ぶことはＮＧだと思います。低金利で、あなたに融資してくれる銀行は幾らでもありますから！
今後のシェアハウス「かぼちゃの馬車」はどうなるのか
利活用案
やはり、そのままシェアハウスとして活用するのは厳しいと言わざるを得ません。そもそもニーズがあれば、最悪サブリースが外れたとしても、家賃を工夫するなり、AD（広告費）を積むなりして、普通に入居付けを促進可能と思いますが、
「女子専用・共用リビングがない・部屋にバスルームもない・一部屋7平米しかない・それでいて賃料相場としては高い」
ので、そもそも上記ニーズに合致するターゲット層がそれほどパイが居ないのが実情かと思います。土地の種類や駅からの距離によっては、民泊での活用なども考えられますが、7平米が厳しいですね・・。2段ベッド置いてようやく2人部屋としてリスティングできるか否か、といったところでしょうか。壁を壊して、二部屋を1部屋にコンバージョンして・・のような施策が別途必要かもしれません。ちょっと厳しそうですね。
トリッキーなアイデアとしては、
① ペットを絡める（ペット可物件はあまり無いため、若干競争力は増すが、退去時の部屋のダメージが厳しいリスクはあり）
② 何か物置的な使い方（アパレル店舗の衣服置き場とか何か商材置き場など）
③ 7平米の部屋にラックを並べて、仮想通貨マイニング用サーバのデータセンターとする（まさかシェアハウスの一部屋でマイニングで行われているなんて！！）
③は収益性計算していませんので半分冗談ですが、人を住まわせるよりも何かその空間を生かした発想が必要なのかもしれません。
友人のかぼちゃ物件では、アパートの前に自動販売機を設置して、収益も少しでも増やす努力をされていますね。
私の保有物件はかぼちゃの馬車ではないのですが、同様に自動販売機を設置して1-3万円程度の家賃収入にプラスしての不労所得をゲットしています。
ご参考まで。
立地の悪い物件を高く買ってしまっている「かぼちゃの馬車」はやはり失敗しますね・・
色々なセミナーなどでしっかり勉強してから、物件の購入を検討する必要があります。
