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【不動産投資】収益物件の屋上防水工事には幾らくらい掛けるべきか?

更新日:

はい、本日は不動産大家クラスタに向けての記事です。
所有している物件の屋上防水工事を実施したので、その情報共有ですね。
何てマニアックな記事なんでしょうか・・。

仮想通貨でダイナミックな値動きを追いかけている横で、私は地味なこのような事も実施しているんですね~。

これから梅雨の季節になるので、ずっと屋上の防水が気になっており、今回多少仮想通貨の取引で利益が出たので、納税引き当て分を差し引いた残りで、雨漏り防止の屋上防水工事を実施することにしました。

大事な入居者さんに迷惑の掛からぬよう先手を打って対処しています。
ただし、あくまで収益物件ですので、余計なコストを掛けず、最低限で実施するスタンスです。

ピカピカにする必要は有りません。
雨漏りしなければ良いのです。

誰も屋上は見ませんので。

施工前の屋上の状態は?

どのような状態だったか

約150平米程度の屋上ですが、酷い状況ですね。

乾燥しきっており、ところどころ剥げかかっています。
本物件に関しては中古で購入していますが、屋上の修繕履歴が定かではなく(笑)、購入時にも、これはいつか防水工事やらねば・・という点を承知で物件を購入しました。

屋上防水工事の手順はどのような流れか?

まずは高圧洗浄を実施する

隅々まで、超高圧洗浄の専用機で屋上の積年の汚れを落とします。
これグリングリンと水が回転しながら放出されるため、汚れが効率的に落ちる仕組みですね。

防水テープで継ぎ目を補修

 

古い既存の屋上防水の継ぎ目を補修します。
これはガムテープではなく、専用の防水テープですね。

改修用ドレン設置

水が吸い込まれる先のドレンも錆びていて大分痛んでいたので、補修用ドレンで交換、既存の穴に合わせて、金づちで合わせていきます。

下塗りプライマーエース

密着させるため、プライマーエースでまずは下塗り。
この下地処理工程が以外と重要。

クラックへトップ材が流れこんでしまうのを防いだりと耐久性もアップ。

中塗りダイトップ

漢は黙ってダイトップ。

嗚呼、ダイトップ。

ダイトップは被膜の強度が大きく耐久性・耐候性・耐水性に優れている防水層の保護仕上げ塗料ですね。

 

上塗りダイトップ

更にダイトップを重ね塗り。脇壁にもしっかり塗り込んでいきます。

リアルスプラトゥーンですね(笑)。

下地数えて、3回塗り(プライマリーエース+ダイトップ+ダイトップ2回目)で全行程の完成です。

プライマリーエース1回+ダイトップ×2回塗りの「保護膜塗装工事」の完成!

再度、Before画像を掲載しておきます。

こちらがどうなったでしょうか。
・・・

・・

(After)
(After)

なんという事でしょう♪
こんな感じでスッキリと塗れました。

ただ、若干継ぎ目がまだ見えてますねw

プライマリーエース+ダイトップの防水効果が出ていれば、この辺の見た目は気にせず、です。

この屋上防水工事にいくら掛かったか

今回の工事内容は 「保護膜塗装」 と言います。

  1. 既存下地高圧洗浄
  2. 養生系
  3. 接合部テープ貼付補修
  4. プライマーエース下塗り
  5. ダイトップ中塗り
  6. ダイトップ上塗り
  7. ドレン改修、ストレーナ錆止め、ウレタン塗装
  8. 諸経費

上記各種込み込みで3本の指で済みました。

5社見積もり取り、内容吟味の上発注成りです。
150平米以上の面積の屋上ですと、やはり百万円を超えてくる見積もりもありました。
工法によって違うのですが、今回の工事では、それほど質を求めていなかったので、そのニーズに応えてくださった業者さんがうまく見付かりましたね。

かなり安価で良い仕事でした。

ただ、15年も20年も状態を保つ工事ではありませんので、5-7年程度で上塗りだけ、様子見ながら再度実施しようかなという感じです、

ちなみに、この屋上の平米数で直下の入居者さんの部屋へすべて雨漏りしたら、ゾッとしますが、補償や修理対応で軽く数百万円~下手すると1000万円Overのコースもあるとの事・・(馴染みの不動産業者談)
まあ、保険うまく使って何とかなるのかもしれませんが。

屋上防水工事も、今回は既存のシート防水を活かして、補修しながら上塗りする保護膜塗装を選択しましたが、ウレタン系からシリコン系や、FRP防水流行りの通気緩衝工法など色々な工法と種類がありますね。

もっとピカピカでツヤのある屋上も、コスト次第でいくらでも出来るのですが、ザ・不要ですね。

他工事含めて語り出すと長くなるので別記事にします。需要無さそうですが(笑)。

仮想通貨の調査記事も楽しいのですが、このようなアナログで完全オフラインでの実作業に振り切れている方の話も私は大好きです。

んー、サイドハッスルですね~
(今回はお金を稼ぐ方でなく、お金が出ていってしまう事を防ぐための活動ですが)

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