不動産・民泊

【民泊】札幌でのAirBNB運営での収支は?(民泊新法施行後の実践事例)

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民泊収支のロゴ

今日は、私が収入の軸としている中のひとつである民泊運営について、記事にしたいと思います。収支表のキャプチャも最後に付けておりますので参考まで。

国土交通省による住宅宿泊事業法(民泊新法)施行

違法物件は焼き払われた!

正式名称は「住宅宿泊事業法」ですね。
概要は下記をご参照ください。

  • 住宅宿泊事業者:民泊ホスト・オーナー
  • 住宅宿泊管理業者:民泊代行会社
  • 住宅宿泊仲介業者:AirBNBなどの民泊サイト

という位置づけですね。
私もホストとしての届け出を出しています。

住宅宿泊事業法の概要図画像出典:国土交通省ホームページより

今までの日本では民泊サービスの急速な普及により、違法の民泊部屋での運営や荒稼ぎも横行していました。

  1. 賃貸で借りている部屋で大家さん・オーナーに内緒で、許可も取らずに自分は一切その部屋を使うことなく、ゲストを泊まらせる
  2. リネン・シーツなど、数回に一度しか清掃せず
  3. カギの受け渡しがダイヤル式のポストや郵便受けでのやりとりだが、ずっと暗証番号を一切変えておらず防犯に対する意識が希薄
  4. 売上日数や宿泊者の数をごまかして入金してくる民泊代行会社もいた
  5. ゲスト側も予約時に申告して予約確定した倍の人数で堂々と泊まるというモラルハザード

まさに、オーナーも代行会社も泊まるゲスト側も全員自分のことしか考えていない「修羅の道」「カオス」な状態でした。この中でかなり荒稼ぎした不動産オーナーも居たようですね。

現在は、住宅宿泊事業法が発動され、AirBNBのリスティングからも許可番号を取っていない物件は一掃されました。
札幌を例にいうと感覚値ですが8-9割のリスティングが一時的に一気に消えましたw。

ただ、これは届け出を出しているにも関わらず受理番号が付与されていない物件についても一律AirBNB側がリスティングから消したことも起因しています。

実は私の物件も、番号待ちの状態で消されてしまい、予約入っていたゲスト様も予約を強制解除されてしまう、という事態が発生しました。

その後、SNSやAirBNB外のコミュニケアプリで繋がっていたため、何とか予約自体は続行することができ、支払い決済も別手段で済ませ、ゲスト様にも迷惑を掛けることなく旅行を楽しんでいただけたので本当に良かったです。

遠隔地での民泊運営について

私の運営では基本的に業者へ全委託

札幌民泊での部屋画像

これは運営している中の一部屋のリビングルームです。
この物件では複数の部屋をまとめて宿泊可能とすることで最大20名程度まで泊まれるキャパシティに仕上げています。

遠隔地のため、運用開始前の部屋の設計・コンセプト決めなどもすべてリモートでやり取りし、セッティングなども業者への依頼です。
手配については、現品支給ということで、Amazonでセルフ手配を実施しました。

現在は、

  • AirBNBリスティング上での予約管理
  • 予約申し込みのメッセージやり取り
  • 実際の現地での各種対応
  • トラブルシューティング
  • 入金管理

などほぼ全てアウトソーシングとしており、オーナーの私の仕事は通帳を見ることのみ、のレベルまで仕組化しています。

ホテルや他民泊物件との差別化

  1. 家族のグループなど10数人が、一度に気兼ねなく泊まれるような宿泊施設はあまりないため、そのゾーンを狙う
  2. 海外からのゲストは、空港でレンタカーを借りそのまま市内まで自分達で運転してくる方も多いため、駐車場も完備
  3. 逆にローカルの電車での移動を好むゲストも一定層いるため、最寄駅からの送迎サービス(宿泊費に込みで無料)を実施。
    空港まで迎えに来てほしいゲストには有償で送迎サービスをオプション提案
  4. 郵便ポストでのカギ受け渡し方式はセキュリティ面や安心安全面が弱いと判断し、採用せず。ゲストとは、すべて対面式で部屋の説明や注意事項喚起などをFace to Face で行う。
  5. 「おもてなし」の精神で、ウェルカムプレゼントとして、和紙で手作りの小物入れや、お箸のセットなどを準備
  6. 日本語・英語・韓国語・中国語など多言語でのメッセージ対応

など、他物件との差別化を意識した運営委託の設計をしています。

 

では、この民泊運営仕組化での収支は?

2018年7月実績の公開

民泊収支表

こちらは賃貸で回している物件の方の収支表ですが、こんな感じです。
課題は、やはり上記フルアウトソーシングとしているため、管理費と家賃で売り上げの7割強が飛ぶという高コスト体制となっている点ですw

ただし、この入金に関わる労力についてはほぼゼロベースと出来ており、いわゆる「不労所得」となっていますね。

運営の初期コストについては、複数物件の中の一部は、「日本政策金融公庫」での借り入れを実施しています。私も妻を代表とする法人で融資を受けており、「女性応援」の制度を使い、金利も1%以下の水準ですね。

日本政策金融公庫は、日本国民に与えられた事業融資の砦ですので、超絶有効活用することが可能です。皆、知らないだけですね。

はじめてであれば、融資相談のサポートをしてくれるサービスも有りますので是非有効活用してみてはいかがでしょうか?

今後の民泊について

日本が生き残るためには観光立国への道へ

経済も不透明の中、日本は今後、観光立国の道へ大きく舵を切る必要があります。
今後、仕事も10-20年くらいで、10人に1人くらいは皆、何らかの形で観光の仕事に関わっている、のような時代になるのではないでしょうか。

観光は、我が国の力強い経済を取り戻すための極めて重要な成長分野です。
 経済波及効果の大きい観光は、急速に成長するアジアをはじめとする世界の観光需要を取り込むことにより、地域活性化、雇用機会の増大などの効果を期待できます。さらに、世界中の人々が日本の魅力を発見し、伝播することによる諸外国との相互理解の増進も同時に期待できます。
 訪日観光の振興と同時に、国内旅行振興も重要であります。そのため、地域が一丸となって個性あふれる観光地域を作り上げ、その魅力を自ら積極的に発信していくことで、広く観光客を呼び込み、地域の経済を潤し、ひいては住民にとって誇りと愛着の持てる、活気にあふれた地域社会を築いていくことが観光立国には不可欠です。

観光立国推進基本法ホームページより

 

今後も、観光立国推進へ微力ながらも貢献しながら、同時に稼いでいければと考えています。今後、民泊関連もどんどん記事にしていきます。

 

 

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